La perfección de un contrato de alquiler, conlleva la entrega al arrendador de una cantidad dineraria en concepto de fianza, cuya finalidad no es otra que la de garantizar que el arrendatario cumpla con las obligaciones de pago adquiridas, y con la obligación de conservar en buen estado el inmueble.
No obstante, llegado el momento de la finalización del contrato de alquiler, uno de los mayores conflictos que surgen entre arrendador y arrendatario, se concreta en el cumplimiento del contrato y en la devolución de la fianza.
En estos casos, ¿Cuándo es exigible la devolución de la fianza arrendaticia?
La Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 36, apartado 4, recoge expresamente que el arrendador dispone de un mes desde que finalizó el arriendo para proceder a la devolución de la fianza: “El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.”.
Por ende, según él artículo, la devolución de la fianza la puede exigir el inquilino una vez que finalice el arrendamiento y el arrendador debe entregar al arrendatario la fianza depositada en el organismo competente. Dicha circunstancia, conviene dejarla debidamente reflejada en el documento de resolución del contrato de arrendamiento.
Si bien, esta regla general, tiene sus excepciones, pues como hemos advertido la fianza se destina a asegurar que el arrendatario ha cumplido con sus obligaciones contractuales. Por ello, en caso de que el arrendatario no se encuentre al corriente de pago de las rentas de alquiler y demás cantidades asimiladas (gastos de suministros), o en el caso de que no devuelva el piso en las mismas condiciones o estado de conservación que lo recibió, el arrendador estará facultado para compensar las deudas pendientes, o reparar los daños ocasionados en la vivienda, con cargo a la fianza.
Es en este punto, cuando surgen la mayoría de los conflictos. Cuando el inquilino considera que ha cumplido con sus obligaciones contractuales, pero el arrendador se opone a la devolución total o parcial de la fianza. En tales casos, lo primero que debe hacer el inquilino es tratar de negociar con el arrendador, a fin de llegar a un acuerdo y solucionar el conflicto de manera amistosa.
Si la vía amistosa resulta infructuosa y siempre que en el documento de finalización del contrato quede reflejado que el arrendatario entregó el inmueble en perfecto estado y el corriente de pago, o bien, que cuente con las pruebas pertinentes que le permita acreditar tales circunstancias, procedería formular frente al arrendador reclamación formal mediante el envío de un burofax.
En caso de no recibir respuesta alguna por parte del propietario, o que la respuesta recibida no sea satisfactoria a los intereses perseguidos, el inquilino deberá acudir al auxilio judicial interponiendo la demanda ante el Juzgado correspondiente al domicilio del inmueble, exigiendo la devolución de la fianza, o la diferencia del importe, una vez descontadas las deudas pendientes o desperfectos habidos al término del contrato, más el interés legal correspondiente.
Como conclusión a las consideraciones expuestas:
- Antes de firmar un contrato de arrendamiento, nuestra recomendación es que procedas a sacar fotografías de la vivienda, que dejen constancia de su estado, guardando copia de las mismas, y reflejando la fecha, para acreditar el momento en el que fueron tomadas.
Así, ambas partes tendréis conocimiento del estado en el que se encontraba la vivienda con carácter previo al arrendamiento.
- Una vez entres en la vivienda, proceder a revisar sus estancias, a fin de verificar que no hay ningún elemento roto o estropeado.
En caso de que encuentres algo en mal estado comunícaselo a tu arrendador por escrito, para que quede constancia.
- Una vez finalice el contrato de arrendamiento, tanto arrendador como arrendatario deberían revisar de manera conjunta el estado de la vivienda para comprobar las condiciones en las que se encuentra, antes de proceder a la entrega de llaves.
En este punto, resulta conveniente dejar constancia de todos los pormenores en el documento de resolución del contrato.
- En relación con el punto anterior, si el arrendador no puede visitar la vivienda en ese momento para examinarla de manera conjunta, procede a sacar fotografías de la vivienda y de sus estancias antes de entregar las llaves, dejando constancia de la fecha en la que fueron tomadas.
