El pasado 15 de marzo de 2024, se publicó en el Boletín Oficial del Estado, la Resolución de fecha 14 de marzo de 2024, dictada por la Secretaría de Estado y Agenda Urbana, que regula el sistema de índices de precios de referencia conforme a lo establecido en el artículo 17.7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -disposición final de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, del derecho a la vivienda-.  Un sistema que entró en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE.

El citado índice de precios, se encuentra disponible en la web del Ministerio de Vivienda, por lo que la fijación del límite máximo para las rentas de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren, se realizará conforme a la aplicación online disponible. Ahora bien, solo se podrá aplicar en las Comunidades Autónomas que así lo soliciten.

Se trata de un índice cuya función es establecer los precios del alquiler en aquellas zonas de la ciudad que se declaren tensionadas. Una vez se haya declarado el área como tensionada por decisión de la comunidad autónoma, en dichas zonas, los propietarios deberán limitar los precios con las siguientes particularidades:

• En los contratos nuevos que se celebren y que se encuentren afectos a una zona tensionada, si el arrendador es gran tenedor – que tenga más de diez viviendas o cinco en la misma área tensionada, según lo establecido por cada comunidad autónoma, excluyendo en todo caso garajes y trasteros-, el precio de la vivienda no podrá superar el precio máximo fijado en el índice de referencia. Además, tampoco podrá superar el precio que se aplique a un contrato anterior, si la vivienda ya estuviera arrendada (con la salvedad del porcentaje de actualización anual). De las limitaciones expuestas, se fijará el precio que resulte más beneficioso para el arrendatario.
• Si el arrendador es pequeño propietario, en viviendas ya arrendadas, el nuevo contrato de alquiler estará referenciado por el contrato anterior. Por tanto, la renta quedará congelada y no se podrá superar el precio fijado en el contrato anterior, actuando el índice solo de referencia para conocer el valor real de la vivienda en alquiler.
• Asimismo, se podrá limitar el precio al límite máximo fijado en el índice de referencia, a aquellos alquileres que no hubieran estado arrendados en los últimos 5 años, con la condición de que así se justifique en la declaración de zona tensionada.
• Las limitaciones no afectarán a contratos que ya estén en vigor. Si bien, las subidas anuales de los contratos estarán limitadas a los porcentajes de actualización permitidos.

En concordancia con lo anterior, las zonas tensionadas son aquellas áreas en las que las condiciones del mercado de la vivienda, como el precio del alquiler, hacen que exista un riesgo insuficiente de oferta para las necesidades de la población.

Por el momento, únicamente Cataluña ha solicitado la declaración de determinadas zonas, de mercado residencial tensionado.