El Tribunal Supremo en su sentencia número 80/2024, de 23 de enero, condena a una comunidad de propietarios a abonar a un vecino la cantidad de 11.209 euros, por los gastos de reparación de la terraza que tuvo que asumir, ante la negativa de la comunidad a repararla.

La Sala de lo Civil argumenta que se debe analizar en cada caso concreto la naturaleza o índole del defecto, de modo que si se trata de realizar reparaciones propias del mantenimiento de la terraza corresponde al propietario asumir su coste, mientras qué si estamos ante un defecto estructural que afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de construcción, el coste de reparación debe ser asumido con los fondos comunes.

En el supuesto de hecho, una de las terrazas del edificio sufría continuas filtraciones de agua como consecuencia del deterioro de los materiales de construcción. Por ello, el propietario afectado solicitó a la comunidad de propietarios la reparación del origen y de los daños causados. Ante la petición de reparación, la comunidad acordó denegarla por considerar que, conforme a las normas estatutarias de la comunidad, las reparaciones de las viviendas que tienen aneja una terraza (lo que incluye su arreglo para evitar filtraciones), deben ser asumidas por los propietarios.

Al ver denegada su solicitud, y sin haber impugnado previamente el acuerdo comunitario, el propietario afectado procedió a la reparación de la terraza asumiendo el coste en su totalidad, interponiendo, a continuación, demanda frente a la comunidad de propietarios solicitando que se condenara a la misma al abono de la cuantía a la que ascendía la reparación.

El Juzgado de Primera Instancia desestimo la demanda interpuesta, pues pese a que quedó acreditado que el agua se filtraba a través de un elemento común por una deficiente impermeabilización, el Juzgado consideró que las normas estatutarias reflejaban que dicho gasto debía ser asumido por el propietario y usuario de la terraza y no por la comunidad. A su vez, consideró que al no haber impugnado el acuerdo comunitario por el que se denegaba la reparación, el mismo quedaba convalidado.

El mismo resultado obtuvo tras recurrir la sentencia en apelación ante la Audiencia Provincial, que rechazó su pretensión por considerar que a pesar de que las cubiertas de los edificios son elementos comunes, su naturaleza puede verse desafectada, lo que ocurría en el supuesto de hecho, en el que los estatutos contemplaban que los gastos de reparación de las terrazas debían asumirlos los propietarios de las viviendas, por su consideración de anejos inseparables.

No obstante, El Tribunal Supremo, estimo el recurso interpuesto por el propietario y condenó a la comunidad argumentando que, si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura, o de la impermeabilización, que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario al que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro, mientras que si éste proviene del soldado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será éste quien este obligado a la ejecución de la reparación.

Por ende, aunque las terrazas pasen a ser elementos privativos, la comunidad vendrá obligada a atender la reparación cuando las filtraciones provengan de elementos comunes, y siempre que el defecto en cuestión no provenga de una falta de diligencia del propietario en su mantenimiento.

Y es que, la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de cada propietario de mantener en buenas condiciones sus instalaciones privativas, a fin de no perjudicar a otros propietarios ni a la comunidad, y a su vez, la obligación de la comunidad de garantizar la adecuada conservación del inmueble y sus servicios.

Por ello, en los casos de concurrencia de obligaciones sobre los elementos comunes de uso privativo, quedan a cargo de la comunidad de propietarios las reparaciones de carácter extraordinario, así como las que procedan de un vicio o defecto de la estructura o de construcción, lo que finalmente ocurrió en este caso, en el que los daños traían causa en el mal estado de la tela asfáltica, cuya función es garantizar la impermeabilización del edificio, lo que determina su naturaleza común.

Además de entrar a analizar las cuestiones que acabamos de exponer, el Tribunal Supremo en su sentencia también se pronunció sobre la ausencia de impugnación del acuerdo comunitario por parte del propietario cuya pretensión se enmarcaba no tanto en el acuerdo comunitario sino en la actuación de la comunidad. Así, se establece que el demandante no tenía la necesidad de impugnar el acuerdo adoptado, dado que las obras y actuaciones necesarias para cumplir con el deber de conservación no requieren acuerdo previo de la junta, por ende, el demandante articuló correctamente la acción invocando el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que excluye su necesidad.